Особенности оформления недвижимости с использованием маткапитала

Федеральная Программа по выдаче государственного сертификата на материнский капитал реализуется  на территории РФ уже более 10 лет. Как известно, средства маткапитала можно направить на разные цели. Но чаще всего они направляются на улучшение жилищных условий. В Татарстане, например, более 80% семей направляют средства материнского капитала именно на решение квартирного вопроса.    В связи с этим у граждан, реализующих свое право, возникает немало вопросов.  Об особенностях регистрации недвижимости, приобретаемой за счет средств маткапитала, сегодня поговорим с  экспертами: из Росреестра Татарстана – начальником отдела госрегистрации недвижимости Эндже Исмагдановной Мухаметгалиевой и начальником управления социальных выплат отделения Пенсионного фонда - Иреком Рафаиловичем Хабибуллиным.

 Отвечает ПФР:

 - Давайте, прежде всего, уточним размер маткапитала. Каков его размер  в 2022 году?

 В 2022 году индексация как самого материнского капитала, так и остатка его средств для семей, которые пока не полностью израсходовали материнский капитал, проведена на 8,4%. Впервые эта индексация МСК прошла не с 1 января, а на месяц позже, с 1 февраля исходя из фактической инфляции за предыдущий год.

Таким образом, с 2022 года размер материнского (семейного) капитала составляет:

• 524 527 рублей 90 копеек – для семей, у которых право на маткапитал возникло до 1 января 2021 года;
• 524 527 рублей 90 копеек – для семей, у которых, начиная с 1 января 2021 года, родился (был усыновлен) первый ребенок;
• 693 144 рубля 10 копеек – для семей, в которых в 2021 году родился (был усыновлен) второй ребенок;
• 693 144 рубля 10 копеек – для семей, в которых,  начиная с 1 января 2021 года, родился (был усыновлен) второй ребенок или  последующие дети и право на дополнительные меры государственной поддержки до 1 января 2020 года не возникло.

Программа маткапитала продлена до 2026 года, но сам сертификатна маткапиталне имеет срока годности. Материнский капитал освобождается от налога на доходы физических лиц.Если вы получили на него право, то можете использовать его в любое удобное время.

- Что входит в понятие улучшение жилищных условий

– Вы правильно отметили, что самым популярным направлением средств материнского капитала из пяти, предусмотренных законодательством, является улучшение жилищных условий. Сюда входят и покупка жилья, в том числе с привлечением кредитных средств, и строительство, и реконструкция дома, и приобретение доли в квартире. Средства можно направить на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного. При помощи средств маткапитала можно погасить основной долг и уплатить проценты по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья.

- С  какого возраста ребенка можно эти средства направить на улучшение жилищных условий?

- Воспользоваться средствами на улучшение жилищных условий можно, когда ребенку, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, исполнится 3 года.

Однако если покупка происходит за счет кредитных средств, то направить их на покупку или строительство жилья можно и сразу после рождения (усыновления) ребенка. С апреля 2020 года эта процедура также упрощена – подать заявление можно непосредственно в банке, в котором открывается кредит. Таким образом, вместо двух обращений – в банк и Пенсионный фонд – семье достаточно обратиться только в банк, где одновременно оформляется кредит и подается заявление на погашение кредита или уплату первого взноса.

Отвечает Росреестр Татарстана:

- Давайте теперь перейдем непосредственно к самому механизму оформления недвижимости, приобретенной с помощью материнского капитала. На кого оформляется недвижимость и в какие сроки?

- При использовании средств материнского капитала право на недвижимость регистрируется на всех членов семьи. Однако законодательно предусмотрена возможность оформления права сначала на родителя, получившего сертификат, с последующей регистрацией в общую долевую собственность всех членов семьи (родителей и всех детей (первого, второго и последующего).

   Сделать это необходимо в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом денежных средств продавцу, для чего необходимо заключить соответствующее соглашение.  В случае приобретения жилья в  ипотеку обязательство по выделению долей нужно исполнить в течение шести месяцев после полной выплаты кредита и после погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН, при долевом участии в строительстве – опять же в течение полугода с момента подписания акта приема-передачи квартиры, при выплате паевого взноса членом жилищного кооператива – в тот же срок после внесения последнего платежа.

Кроме того, отмечу, что перед тем, как подать документы на госрегистрацию, необходимо определить доли в праве собственности на жилое помещение родителей и детей.

- Для чего это делается?

-  Поскольку улучшает свои жилищные условия вся семья, законодатель логично предусмотрел, что  доля в праве собственности на жилье должна быть оформлена не только у родителей, но и у детей. Это необходимо, в том числе для того, чтобы не были ущемлены жилищные права несовершеннолетних лиц. Наверное, я не открою ни для кого секрет, если скажу, что факты обналичивания средств материнского капитала, к сожалению,  имеют место быть.

- Есть ли какие-то нюансы в составлении документов по определению долей? Как и кем определяются доли?

- Хотела бы обратить внимание на то, что согласно положениям Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению, которое по закону должно быть нотариально удостоверено.

При этом Семейным кодексом предусмотрено, что денежные выплаты, имеющие специальное целевое назначение, к которым относятся и средства материнского капитала, не являются совместно нажитым имуществом супругов.

Исходя из этого, при определении долей в праве собственности на квартиру, приобретенную супругами (супругом) в период брака не только за счет средств материнского капитала, но и за счет иных, в том числе собственных средств, заключаемое в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ соглашение об определении долей будет содержать элементы соглашения о разделе общего имущества супругов (смешанный договор).

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, смешанный договор подлежит нотариальному удостоверению, если хотя бы для одного из входящих в него элементов была установлена нотариальная форма.

Таким образом, в случае если квартира была приобретена в период брака только частично за счет средств материнского капитала, оформлена на одного из супругов, для определения долей супругов и детей необходимо обратиться к любому нотариусу того региона, на территории которого находится указанное недвижимое имущество, для составления вышеуказанного соглашения.

- Но ведь нотариальное оформление договора – это лишние траты. Возможно ли обойтись без нотариуса?

- Да, возможно, в случае если соглашением будет предусмотрено, что доля в праве (с указанием её размера) на жилое помещение, приобретенная только на совместно нажитые супругами средства, остается в совместной собственности супругов, то есть указанное соглашение не будет содержать элементы соглашения о разделе имущества между супругами или брачного договора, то такое соглашение не требует обязательного нотариального удостоверения.

Кроме того, как я уже говорила, материнский капитал относится к денежным выплатам, имеющим специальное целевое назначение. Соответственно, если жилье или доля в праве на жилое помещение приобретено только на средства материнского капитала, то определить доли можно путем составления соглашения в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса.

- А какими должны быть размеры долей в праве на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала, у каждого из членов семьи?

- Законодательство не содержит каких-либо специальных положений по определению размера доли в праве собственности на приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала жилое помещение. Законом лишь установлено, что доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, определяются по соглашению.

   Но при этом существует судебная практика, согласно которой определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена.

Отвечает ПФР:

Когда Пенсионный фонд может вынести отказ в перечислении средств МСК на улучшение жилищных условий. Мне даже кажется, что уже при совершении сделки возникает вопрос: вдруг материнский капитал не перечислят?

Чтобы «вдруг не перечислят» не случилось, нужно соблюдать Правила использования материнского капитала. Основные ошибки допускаются заявителями уже в ходе оформления документов. Например, владелец сертификата неверно указал банковские реквизиты, подал неполный комплект документов в ПФР, не представил его совсем или представил с опозданием, в результате чего нарушен срок оплаты, установленный в договоре купли-продажи.

Однако проблемы с оплатой средствами материнского капитала могут возникнуть и при полном комплекте необходимых документов и при отсутствии претензий со стороны ПФР по их заполнению. 

Это в том случае, если покупаемые дом или квартира не пригодны для проживания. Покупка жилья, которому требуется капитальный ремонт, где нет удобств или дом признан аварийным, не может быть признана улучшением жилищных условий семьи, и Пенсионный фонд однозначно вынесет отказное Решение в направлении средств МСК.

Так, если покупается квартира, то наши специалисты проверяют данные на сайте Реформа ЖКХ www.reformagkh.ru, запрашивая выписку из реестра аварийных домов. Если покупается жилой дом, то мы направляем запрос в Исполнительный комитет муниципального района и органы местного самоуправления.

Отмечу ещё, что попытки фиктивного приобретения и строительства жилья, непригодного для проживания детей, становятся предметом рассмотрения межведомственных комиссий и причиной обращений в правоохранительные органы.

Так что гражданам, пытающимся обойти закон, следует помнить, что при установлении нецелевого использования материнского капитала деньги подлежат возврату, а действия, направленные на незаконное обналичивание средств материнского капитала, входят в число уголовно наказуемых деяний.

- Каковы сроки рассмотрения заявлений и перечисления средств?

При заключении договоров о купле-продаже жилья обязательно нужно учитывать сроки рассмотрения заявлений, чтобы у обеих сторон сделки не возникало вопросов по перечислению средств МСК.

Срок рассмотрения заявления с пакетом документов  –  10 рабочих дней. В некоторых случаях он может быть продлен на срок не более 20 рабочих дней. Этот срок является максимальным, после которого выносится либо Решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами МСК на улучшение жилищных условий, либо Решение об отказе.

Срок перечисления  средств после вынесения положительного Решения составляет 5 рабочих дней.

Отвечает Росреестр Татарстана:

- Сегодня было сказано, что на средства материнского капитала можно не только купить жилую недвижимость или использовать их для погашения ипотеки, но и  направить, например, на строительство жилого дома или его реконструкцию.

- Действительно, это так. Здесь важно отметить, что после возведения жилого дома или его реконструкции (очень важно: без привлечения строительной организации) и оформления его на лицо - застройщика, в течение шести месяцев право на данный жилой дом должно быть переоформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). Также обращаю внимание на то, что приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации.

(Добавляет Пенсионный фонд)

- Хочу добавить, что в соответствии со ст.10 закона о материнском капитале реконструкцию можно определить как работы по увеличению общей площади индивидуального жилого дома. Главное условие — площадь в результате проведения этих работ должна увеличиться как минимум на одну учетную норму. В зависимости от населенного пункта учетная норма помещения составляет от 10 до 18 кв. метров.

Под определение реконструкция объекта жилья подпадают:

• жилая пристройка к дому;
• надстройка дополнительного этажа;
• переделка чердака под мансарду.

Необходимо учитывать, что на проведение реконструкции своими силами по общему правилу сначала выдается не более 50 процентов от суммы сертификата, воспользоваться остальной частью можно через 6 месяцев при условии, что получен акт освидетельствования о выполнении основных работ.

Отвечает Росреестр Татарстана:

- Каковы основные проблемы в регистрации недвижимости с использованием маткапитала?

- Самые актуальные случаи – это, как раз, отсутствие нотариального удостоверения соглашения при приобретении доли в праве собственности на квартиру или другое жилое помещение. Обращаю на это особое внимание заявителей, чтобы при обращении за регистрацией прав они подобных ошибок не допускали.

Кроме того, в последнее время мы стали часто сталкиваться с проблемой, когда семья при покупке жилья с использованием материнского капитала  сразу же в договоре купли-продажи определяет доли в праве супругов и детей, регистрация проходит, однако впоследствии выясняется, что ПФР по тем или иным причинам не перечисляет денежные средства продавцу. В этом случае у сторон договора возникает обоюдное желание расторгнуть договор купли-продажи и вот тут как раз возникают проблемы в невозможности такого расторжения в «мирном» порядке (не через суд), поскольку прекращение прав несовершеннолетних лиц возможно только с согласия органа опеки и попечительства, а данный орган такого согласия не дает. Отсюда вывод: прежде чем приобретать имущество на средства М(С)К поинтересуйтесь у ПФР, получит ли продавец данные денежные средства (?)

Отвечает ПФР:

- Совсем недавно прошла новость о том, что в мае 2022 года также вступает в силу закон, согласно которому, право на материнский капитал приобретут отцы. Вы можете прокомментировать данный закон?

- Новый закон должен коснуться отцов, которые в одиночку воспитывают двух и более детей (рождены с 1 января 2007 года) или ребенка (рожден с 1 января 2020 года), в случае смерти (объявления умершей) их матери, не являвшейся гражданкой России. Этот документ одобрен Госдумой России и передан на подписание президенту России Владимиру Путину. Также отцы получат право в случае если мать оставила ребенка в родильном доме (отделении) или другой медицинской организации и дала письменное согласие на его усыновление. Средства маткапитала могут быть потрачены, в том числе, на улучшение жилищных условий. Данные изменения позволят приобрести или модернизировать жилье за счет средств субсидии более широкому кругу лиц.