Росреестр Татарстана по вопросам приостановления учетно-регистрационных действий

 

Спикер:  заместитель начальника отдела регистрации недвижимости юридических лиц и договоров долевого участия Управления Росреестра по Республике Татарстан Альбина Рустамовна Магсумова

 

- Альбина Рустамовна, назовите самые частые причины приостановки.

 

- АР:  Специалисты Управления Росреестра РТ постоянно анализируют причины, послужившие основанием для принятия решения регистратором о приостановлении проведения государственного кадастрового учёта и регистрации прав. Значительная часть недочетов, препятствовавших положительному решению о регистрации права, вызвана невнимательностью при подготовке пакета документов:

Наиболее частые ошибки заявителя — отсутствие какого-либо необходимого документа в представленном пакете, документы оформлены некорректно — с нарушением закона, на объект недвижимости наложен арест, отсутствие в доверенности прописанных полномочий на совершение учетно-регистрационных действий, наличие противоречий между зарегистрированными и заявленными правами и другие. При этом в уведомлении также указан порядок устранения ошибок. Еще одна причина — расположение объектов капитального строительства в границах охранной зоны и отсутствие согласия организации, в пользу которой установлена граница такой охранной зоны. Как правило, речь идет об охранных зонах электросетевого хозяйства, санитарно-защитных зонах и других. Есть такие охранные зоны, где вообще запрещено строить жилье.

 - Cтоит ли гражданам бояться приостановки регистрации права и почему она может возникнуть?

- АР: Органы регистрации обязаны принимать все документы, подготовленные заявителем. Пакет документов принимается целиком и при приеме не анализируется на содержание. Когда бумаги поступают в Управление Росреестра, государственный регистратор проводит правовую экспертизу и нередко выявляет недочеты в представленном пакете документов. В этом случае он выносит решение о приостановлении государственной регистрации и направляет заявителю уведомление с указанием причин. Заявителю нужно ознакомиться с указанными в уведомлении причинами приостановки.

Полный перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представлен в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). Указанная статья содержит 63 причины, позволяющие государственному регистратору прав принять решение о приостановлении учетно-регистрационных действий.

Подчеркну, что решение о приостановлении регистрации не является постоянным. Это необходимо для того, чтобы устранить обнаруженные недостатки в пакете документов заявителя. Максимальный срок такого решения — три месяца. В этот срок заявитель может устранить причину, и тогда сразу при устранении причины, в том числе и еще до окончания срока приостановки, регистрация возобновляется. Если причины приостановления не устранены в срок приостановления, выносится отказ в регистрации.

 

- Если не успели заявители исправить все недочеты в документах. Можно ли продлить приостановление регистрации, чтобы не получить отказ? Кто может подать заявление о приостановлении государственной регистрации и в какой форме?

         -АР: Да, возможно. Если не ипотечная сделка, то любая из сторон лично или по доверенности. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления о приостановлении, представленного в любом офисе МФЦ.  Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца). Приостановление государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

   - Часто из текста  приостановлений о государственной регистрации регистратор просит донести правоустанавливающий документ, подскажите пожалуйста какие именно?

  - АР:   Общий перечень документов – оснований для ГКУ и ГРП содержится в части 2 статьи 14 Закона о регистрации. К ним относятся договоры, акты органов гос. власти и местного самоуправления, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты и т.д. Обращаю внимание на то, что правоустанавливающий документ (документ, на основании которого будет зарегистрировано право собственности) должен быть представлен самим заявителем. Согласно п.6 ст.7 Федерального закона от 27.07.2010г. №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» заявителем должны быть представлены правоустанавливающие документы на объект недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в форме документа на бумажном носителе. К сожалению, отсутствие правоустанавливающих документов также является частой причиной приостановления. Заявители заблуждаются в том, что данные документы государственный регистратор прав должен сам запросить в полномочном органе. Помимо этого, имеют место случаи, когда правоустанавливающие документы представляются в недостаточном количестве экземпляров (например, если документ в ППФ, то не менее двух подлинников; если в нотариальной форме, то обязательно подлинник (при утрате надо представлять не нотариальную копию, а дубликат).

 

- Есть такая процедура, как возврат документов без рассмотрения. Чем она отличается от приостановки регистрации?

- АР: Главное отличие  возврата документов без рассмотрения от приостановления является то, что при возврате документов регистратор не проводит правовую экспертизу документов. Основными причинами возврата являются следующие: - не представлены документы об уплате госпошлины (при этом заявитель мог ее уплатить, просто забыл положить квитанцию к пакету документов); - документы были поданы в электронном виде и они не соответствуют установленным требованиям; заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не подписано заявителем в соответствии с законодательством Российской Федерации; такие заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание; в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом.

- Какие меры принимает государственный регистратор для устранения причин приостановления?

 - АР: В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов, в случае необходимости, государственные регистраторы направляют межведомственные запросы, позволяющие устранить причины приостановления в осуществлении учетно-регистрационных действий. Государственные регистраторы постоянно взаимодействуют с кадастровыми инженерами в целях устранения препятствий для осуществления государственного кадастрового учета до принятия решения о приостановлении. Обо всех допущенных ошибках кадастровые инженеры извещаются своевременно, проводятся семинары с представителями застройщиков.

 

- Всегда ли регистратор приостанавливает регистрацию на три месяца? Имеются ли другие сроки приостановления по решению регистратора?

- АР:  Напомню, что общий срок приостановления по решению регистратора составляет три месяца. В случае, если регистратор в рамках рассмотрения заявки направил межведомственный запрос о предоставлении дополнительной информации и ответ в отведенные строки не поступил, то такая регистрация приостанавливается на срок до устранения причин, препятствующих их осуществлению, но не более чем на один месяц. Если на объекте имеется арест, то регистрация приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета.

 

- Сколько раз заявитель, либо его представитель может предоставлять дополнительные документы для устранения препятствий в проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав?

- АР: В отдельных случаях в дополнительно представленных документах, устраняющих причины приостановления, допускаются новые ошибки, влекущие невозможность принятия положительного решения. В связи с чем, нередко встречаются случаи, когда в отношении одного заявленного учетно-регистрационного представляются документы несколько раз.

- Как понять, относится ли твой участок к охранной зоне?

 

- АР:  Информацию о расположении земельного участка в границах охранной зоны можно получить с помощью выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Для этого нужно подать запрос в любой офис МФЦ либо направить его в Кадастровую палату по почте. Также можно воспользоваться публичной кадастровой картой в интернете.

Охранные зоны обозначены щитами, столбами и табличками, по которым сразу можно понять, входит ли ваш земельный участок в одну из охранных зон или нет. Земельный участок может либо полностью входить в охранную зону, либо входить лишь частично. Соответственно на его часть и будет распространяться это ограничение его использования. В каких-то случаях на своем участке в охранной зоне даже нельзя копать на определенную глубину, рыть подвал, забивать сваи или делать колодец, иногда нельзя ставить машину или мыть ее. Хочу привести конкретный пример приостановления, связанного с охранной зоной. На регистрацию были поданы документы о регистрации права собственности на дом, который был построен гражданином на своем земельном участке. Частично он входит в охранную зону электросетевого хозяйства. В этом случае юридическим и физическим лицам запрещено осуществлять строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или даже снос здания или сооружения без письменного решения о согласовании сетевой организации. Когда поступают такие документы, государственный регистратор приостанавливает процедуру регистрации и направляет запрос в сетевую организацию с вопросом: были ли соблюдены требования законодательства при строительстве этого дома, было ли получено соответствующее разрешение? Если да, то регистрация проводится, а если нет, то заявителю надо обратиться в сетевую организацию за получением такого решения.    Само по себе установление охранных зон не влечёт запрета на совершение сделок с земельными участками, расположенными в этих  охранных зонах. Например, если продается земельный участок, расположенный в охранной зоне, то стороны при составлении договора купли-продажи должны указать на наличие соответствующего ограничения права в связи с имеющейся охранной зоной.

 

• При покупке квартиры продавец не предоставил в Росреестр согласие супруги на продажу. Получив документы после регистрации, обнаружила, что в выписке указано «Отсутствует согласие на продажу в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса». Можно ли убрать такую отметку?

- Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено. Однако теперь Росреестр не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. Вместе с тем, при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки («согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено»), что ведет к ограничению прав нового собственника. Поскольку впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной. Информация об отсутствии согласия супруга отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Нормами действующего законодательства не предусмотрен порядок погашения указанной выше записи. С целью минимизации рисков приобретения объекта по сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке, Росреестр рекомендует приобретателю недвижимости настоять на получении и предоставлении на государственную регистрацию нотариально удостоверенного согласия супруга. Рекомендуем гражданам при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией сделки (ограничения, обременения), перехода права и права собственности отражать в заявлениях о государственной регистрации семейное положение, либо информацию о том, что заявитель в браке не состоит.

- Зачастую основанием для приостановления является непогашенная ипотека, как погасить ее?

 

-АР:   Еще одной часто встречающейся причиной приостановления государственной регистрации права является актуальная на момент проведения правовой экспертизы документов запись об ипотеке, внесенная в отношении продавца недвижимости. В соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке) если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.         Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.  Запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней.  На практике за погашением записи об ипотеке обращается представитель залогодержателя.

- Что делать при отказе в регистрации?

-  АР: Если по истечению срока приостановления государственной регистрации прав заявитель не успел исправить имеющиеся недочеты, то государственный регистратор выносит решение об отказе в государственной регистрации прав. При этом уплаченная государственная пошлина погашается регистратором полностью. Приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.    При этом отказ в государственной регистрации прав не является препятствием для повторного обращения за государственной регистрацией прав, в том числе и при признании прав на объект в судебном порядке. Обращаем Ваше внимание, что до истечения срока регистрации заявители могут подать заявление о прекращении государственной регистрации, сохранив при этом половину уплаченной гос пошлины.